VENDO APARTAMENTO EN MULTICENTRO CALI SE ENCUENTRAS ARRENDADOS CON CONTRATOS VIGENTES HASTA AGOSTO 2027 La rentabilidad neta anual es del 4,8%  y es baja debido al largo tiempo que lleva arrendado con el mismo inquilino, incrementándose solo el IPC, mientras que la valorización del inmueble ha crecido en un promedio entre el 20% y 25% y las administración igualmente han crecido por encima del IPC considerablemente pero, el nuevo propietario puede mantener el arriendo y solicitar con antelación 4 o 3,1 meses el inmueble antes de acabar el contrato o indemnizar de acuerdo a la ley mucho antes en común acuerdo con los inquilinos o renegociar el canon, ajustados a la ley de común acuerdo   Invertir en un apartamento ya alquilado en Multicentro (Cali) ofrece flujo de caja inmediato sin el tiempo ni el riesgo de buscar inquilino. Flujo de caja inmediato Dinero desde el día uno: Recibes la renta del contrato vigente sin meses de vacancia. Cero costos de búsqueda: Ahorras en publicidad y tiempo de comercialización inicial. Renta probada: Conoces el valor exacto del canon de arrendamiento actual. Ubicación estratégica (Multicentro) Alta demanda en Cali: Zona sur consolidada cerca de centros comerciales, universidades y vías principales. Público estable: Atrae a profesionales, médicos o familias de buenos ingresos que buscan el sector. Valorización sostenida: El sector tradicional de Multicentro mantiene excelente estabilidad comercial y de finca raíz. ️ Factores a revisar (Riesgos y costos ocultos) Condiciones del contrato actual: Revisa vigencia, cumplimiento de pagos y valor del canon frente al mercado. Gastos fijos: Resta administración, impuesto predial y seguros del ingreso bruto para calcular la rentabilidad real. Estado del inmueble: Un apartamento arrendado puede requerir reparaciones cuando el inquilino actual entregue el bien. Si me compartes el precio de venta del apartamento y el valor del canon de arriendo mensual, puedo calcularte la rentabilidad neta exacta con los gastos de Multicentro. HACER UN NUEVO CONTRATO DE ARRIENDO ¿Qué arriendo sería muy bueno para tener una rentabilidad alta y muy buena para un apartamento en multicentro? Para que un apartamento de $435.000.000 en Multicentro ofrezca una rentabilidad neta alta y muy atractiva en el mercado inmobiliario colombiano (apuntando a un 5% o 6% neto anual tras descontar todos los gastos de administración, predial y seguros), el canon de arrendamiento mensual libre tendría que subir considerablemente.   Escenarios de Arriendo para Alta Rentabilidad Para pasar del rendimiento actual a uno óptimo, el valor del arriendo mensual debería escalar bajo las siguientes proyecciones: Nivel de Rentabilidad Rentabilidad Neta Objetivo Canon Mensual Requerido Diagnóstico de Mercado en Multicentro Rentabilidad Buena (Promedio) 4,0% Neta (~6,0% Bruta) $2.150.000 Viable. Es un valor competitivo para un apartamento amplio, remodelado o bien equipado en el sector. Rentabilidad Alta (Excelente) 5,5% Neta (~7,5% Bruta) $2.700.000 Retador. Exige que el apartamento esté completamente amoblado, moderno o rentando por estancias medias/cortas.   Estrategias para lograr estos cánones en Multicentro El canon actual de $1.600.000 está rezagado frente al precio de venta de $435 millones. Si deseas llevar el inmueble a los rangos de alta rentabilidad ($2.150.000 - $2.700.000), debes transformar el modelo de negocio: Modelo Amoblado Corporativo: Multicentro está rodeado de clínicas (Valle del Lili) y universidades. Modificar el inmueble para alquilarlo amoblado a médicos, estudiantes de posgrado o ejecutivos te permite subir el canon entre un 30% y un 40% frente al arriendo tradicional vacío. Actualización y Remodelación: Si el apartamento conserva acabados antiguos, invertir en cocinas abiertas, baños modernos e iluminación LED justifica saltar a un canon de $2.100.000+ en el mercado tradicional, ya que la ubicación siempre es apetecida. Negociación del Contrato Actual: Cuando venza el contrato del inquilino vigente, debes evaluar si contractualmente es posible indexar el canon al valor real del mercado o si es más rentable recibir el inmueble para reacomodar el precio con un nuevo arrendatario. ¿Sabes cuántos metros cuadrados tiene el apartamento, cuántas habitaciones tiene o si se encuentra remodelado? Con esos detalles podemos evaluar si la copropiedad tolera un aumento inmediato a $2.150.000 o más. 83 m2 Un área de 83 m² en Multicentro es un tamaño excelente y muy buscado en el sur de Cali, ya que suele corresponder a apartamentos de 3 habitaciones. Saber esta medida cambia las reglas del juego: confirma que el canon actual de $1.600.000 está notablemente desactualizado frente al mercado real. [1, 2] En la Comuna 17, apartamentos de dimensiones similares (~80 a 86 m²) se están arrendando hoy en día entre $2.500.000 y $2.900.000 mensuales, dependiendo de su estado de conservación y las comodidades de la unidad. [1, 2]   El Canon Ideal para una Alta Rentabilidad Si logras ajustar el arriendo a los valores reales del sector, el comportamiento financiero de tu inversión de $435.000.000 se transforma por completo: Escenario de Arriendo Canon Mensual Rentabilidad Bruta Rentabilidad Neta Est. (Post-Gastos) Viabilidad en Multicentro (83 m²) Actual (Rezagado) $1.600.000 4,41% 2,76% El inquilino actual paga un valor muy por debajo del mercado. Mercado Tradicional $2.500.000 6,90% 4,96% (Muy Buena) Totalmente viable. Es el precio estándar para un apartamento estándar de 83 m² en el sector. Premium / Amoblado $3.200.000 8,82% 6,62% (Excelente) Retador. Requiere una inversión inicial en amoblado moderno o reformas de alto nivel.   ¿Cómo pasar a una "Muy Buena" rentabilidad con este apartamento? Para dar el salto del 2,7% neto al casi 5% neto anual que rinde el mercado tradicional, tienes tres caminos estratégicos: Sustitución de inquilino al vencimiento: Si el contrato vigente está próximo a vencer, legalmente (bajo la Ley 820 de Colombia) no puedes subirle el arriendo de un golpe de $1.600.000 a $2.500.000 al mismo inquilino (el incremento anual está topado por la inflación del año anterior). Tu mejor opción financiera es solicitar el inmueble al vencimiento del periodo contractual para volverlo a colocar en el mercado bajo el precio real de $2.500.000. Negociación directa: Si el inquilino actual es excelente y deseas mantenerlo, puedes proponerle un ajuste voluntario justificando que el canon quedó desfasado de la realidad de Multicentro. Podrían pactar un punto medio (ej. $2.100.000) para no perder la estabilidad, elevando tu rendimiento neto de inmediato a un 3,9%. El modelo corporativo / médico: Por la cercanía de Multicentro a centros médicos de alta complejidad (como la Clínica Valle del Lili) y universidades, si decides recibir el apartamento, invertir unos millones en amoblarlo de forma moderna te permitirá apuntar a cánones de $3.000.000+ bajo contratos de estancias medias (6 meses) con profesionales de la salud. Para afinar tu estrategia, ¿sabes cuánto tiempo le queda al contrato de arrendamiento actual o si el apartamento cuenta con parqueadero propio y ascensor? Estos dos últimos detalles son clave para defender con fuerza un canon de $2.500.000 o más en las unidades residenciales de la zona.